Многоквартирные дома из дерева и что мешает ИЖС в России?

  Новости        14 октября 2020        52         0

Если банки найдут способы по оценке залоговой базы при индивидуальном домостроительстве, то тем самым они могут поспособствовать развитию лесоперерабатывающей промышленности и росту экономики. Между тем, как заявил на днях замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин на круглом столе в Совете Федерации, для развития программы индивидуального жилищного строительства в России необходимо участие банков, которое в настоящее время минимально.

Если банки найдут способы по оценке залоговой базы при индивидуальном домостроительстве, то тем самым они могут поспособствовать развитию лесоперерабатывающей промышленности и росту экономики. Между тем, как заявил на днях замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин на круглом столе в Совете Федерации, для развития программы индивидуального жилищного строительства в России необходимо участие банков, которое в настоящее время минимально.

Вагон с древесиной

Вагон с древесиной Евгений Фельдман

«Мы можем все что угодно делать, но пока банки не научатся принимать и воспринимать на этапе стройки предмет залога в виде домокомлекта, мы массово не сдвинем развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) без ипотеки», — цитирует Стасишина ИА «Интерфакс». По словам замминистра, для изменения ситуации необходимо, чтобы заводы и домостроительные компании, которые занимаются ИЖС, в том числе возводят деревянные дома, были четко оценены банками. При этом сегодня, как заявил Стасишин, ничего не мешает развитию ИЖС — есть земельные участки, «но когда доходит до дела, у нас не получается», — подчеркнул замминистра, отметив, что без развития ИЖС в России достичь показателей по вводу 120 млн кв. м жилья к 2030 году будет невозможно. Между тем, заметим, проблема с оценкой залоговой базы при строительстве и реализации ИЖС, действительно, существует, но так уж безапелляционно полностью возлагать всю вину на банки, если у Минстроя что-то не получается, как минимум не совсем правильно. Мало иметь в наличии земельные участки, необходима развитая инфраструктура. Причем нужны не только инженерные коммуникации, позволяющие иметь в индивидуальном доме газ, электричество, воду и какую-то понятную систему водоотведения, но и подъездные пути к таким домам, освещаемые улицы. В противном случае такие дома рано или поздно, скорее рано, превратятся в дачные. Не из-за отсутствия ли таковой инфраструктуры молодежь переезжает в города? Индивидуальное жилье может являться лучшей альтернативой многоквартирному для семей с детьми — оно дешевле и больше по площади, но опять же отсутствие инфраструктуры может легко затмить все эти плюсы.

Пандемия и возможность перехода на удаленный режим работы заставили россиян обратить свой взор на индивидуальное жилье, и, казалось бы, сейчас самое время приступить к развитию территорий, но в то же время банки стали более осторожно подходить к оценке своих рисков даже при выдаче ипотечных кредитов на квартиры в новостройках, где вопрос оценки залога остро не стоит. Поэтому вряд ли стоит ожидать, что именно сейчас банки начнут активно искать механизмы взаимодействия с застройщиками индивидуального жилья. Банкам сейчас бы существующие сегодня свои собственные проблемы решить. При этом вряд ли также стоит рассчитывать, что регионы, где наиболее возможно и скорее более востребовано развитие индивидуального домостроения, приступят к развитию территорий при существующих дефицитных бюджетах. Хотя, безусловно, развитие ИЖС, особенно деревянного, даст толчок развитию лесоперерабатывающей промышленности страны, вместо того чтобы гнать необработанный либо минимально обработанный лес на экспорт.

Дарья Антонова © ИА REGNUM

С другой стороны, такие факторы, как высокие темпы выдачи ипотечных кредитов, наблюдающиеся в последние месяцы из-за реализации льготной программы, и отмеченный экспертами рынка недвижимости тренд на ипотечном рынке по продаже вторичного жилья для последующих вложений в покупку квартир в новостройках, а также низкие доходы граждан и ограниченные производственные мощности застройщиков многоквартирного жилья, вместе с исчерпанием при совокупности, в том числе перечисленных здесь же причин, спроса, возможно, вынудят банки найти компромисс в отношениях с застройщиками индивидуального жилья. Для таких строительных компаний это может быть хорошей новостью, даже несмотря на негативные оттенки её обоснования. Давайте посмотрим на некоторую статистику, косвенно, а местами и прямо, способную подтвердить высказанное предположение. Объединенное кредитное бюро (ОКБ), как сообщало издание «Коммерсантъ», зафиксировало рекордный рост выдачи ипотечных кредитов в России в сентябре. Их количество превысило на 16% показатель августа и на 65% — прошлого сентября. В среднем срок кредитов составил порядка 17 лет. Эксперты, в числе которых и банкиры, связывают рост среднего срока кредита и с ростом цен на жилье, и с желанием заемщиков, возраст которых изрядно помолодел, максимально снизить размер ежемесячного платежа, а также есть мнения, что это может быть связано с наличием у заемщиков низких размеров первоначального взноса. Независимый эксперт по ипотечному кредитованию Сергей Гордейко высказал точку зрения о том, что запас спроса на ипотеку есть, но он зависит от темпов возведения жилья. Спрос, по его мнению, сохранится при текущих темпах увеличения объемов возведения жилья и при отсутствии роста цен на жилье выше инфляции. Разумный же рост ипотечного кредитования, по его оценке, — около 15% в год, или около 200 тыс. новых ипотечных клиентов в следующем году, однако один из факторов, препятствующих этому, — низкие доходы россиян. Как отмечал ЦБ в октябрьской аналитической записке, «пониженный уровень денежных доходов сохранится до конца 2020 года и будет сдерживать увеличение спроса на жилье». При этом, по данным компании «Бест-Новострой», около 40% покупателей недвижимости в московских новостройках в качестве основного капитала используют средства, полученные от продажи вторичной квартиры, и эта доля будет увеличиваться, поскольку платежеспособный спрос ограничен, а квартирный вопрос остается одним из самых актуальных. По мнению представителя компании, сочетание программы трейд-ин с ипотекой стало востребованным для покупки нового жилья. Суммы жилищных кредитов в таких сделках невелики, поэтому ежемесячный платеж для заемщика менее обременителен.

Тем временем, по мнению министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимира Якушева, Россия обладает огромным восполняемым лесным ресурсом, и деревянное домостроение видится ключевым драйвером в развитии лесной промышленности и создании новых рабочих мест комплекса отраслей. По сообщению Минстроя, ведомство активно развивает нормативную базу в области проектирования конструкций из дерева с 2015 года. За это время выполнено девять научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ (НИОКР) по определению нормируемых параметров деревянных конструкций. Для развития деревянного домостроения были приняты 29 стандартов и шесть сводов правил. Два ключевых свода правил (СП) были приняты в 2019 году. Это СП 451.1 325 800.2019 «Здания общественные с применением деревянных конструкций. Правила проектирования» и СП 452.1 325 800.2019 «Здания жилые многоквартирные с применением деревянных конструкций. Правила проектирования», которые разрешили проектирование зданий с применением деревянных конструкций высотой до 28 метров, вместо ранее разрешенных максимум трех этажей. Разработке нормативных документов предшествовали научные исследования по обеспечению пожарной безопасности.

Дарья Антонова © ИА REGNUM

Сложно сказать, насколько россияне будут готовы вселяться в деревянные квартиры взамен бетонных или кирпичных с той лишь между ними разницей, что видится в цене, а потому — пока идея возведения многоквартирного (!) деревянного жилья выглядит скорее авантюрной, тем более, если, даже опустив вопросы пожарной безопасности, задуматься о возможном подтоплении квартир в случае утечек воды на верхних этажах таких домов и проблемах шумоизоляции. При этом индивидуальное жилье из дерева в принципе может пользоваться спросом. Но опять же все упирается в коммуникации и инфраструктуру.

Источник

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Спонсоры:
Страницы